调控升级房价降不降 地产商拿地欲望仍难以按耐

（原标题：调控升级 房价叛降）十天前，地产界杨家司机孙宏斌还在规劝他的开发商朋友，不要高估这次楼市调控的严峻性，再行怎么推崇都不为过。一语出谶。

11月28日晚间，天津忽然祭典出有被称作史上最严调控重拳。没最严，只有更加贤。上海也在当晚大幅提高房贷门槛，秒杀与其同段位的京、沪、浅等一线城市。

这已是今年以来的第三轮楼市调控。前两轮继续助长寄居部分热点城市房价的疯涨，但资金还在大量涌进房地产市场，10月房贷占到当月新增贷款比例高达75%，环比还在减少。这被市场理解为，国庆前后的第二轮楼市调控未重创房地产市场。

楼市的泡沫还在积存。10月底的政治局会议时隔三个月再度提及诱导资产泡沫，楼市调控也在大大升级，第三轮调控手段放到了货币信贷的放宽上。

钱虽然凸了，但地产商却还在冒险拿地。问题又来了，这一切能否奏效？调控，一波接一波风雨意欲来，有数征兆。11月中上旬，杭州、武汉、深圳、成都等部分热点城市更进一步升级楼市调控政策。10日杭州提升购房首付比例，15日武汉强化出租汽车限贷，深圳提升公积金贷款首付比例，17日成都重新启动出租汽车。

这次宏观调控的力度多达每一次，是自上而下、目标管理的。11月23日，融创中国董事长孙宏斌在中国不动产金融年会2016上说道，我实在很多开发商朋友还没认识到这次调控的严峻性，再行怎么推崇这次的宏观调控都不为过。11月28日，天津公布房贷新规，对非当地户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内出售首套住房的，贷款低于首付款比例为40%；户籍居民购房，则低于首付比例为30%。这是天津史上最严楼市政策。

比天津更加贤的，是上海。当天实施的上海楼市新政，规定自2016年11月29日起，居民家庭出售首套住房申请人商业贷款的，首付款比例不高于35%。

在上海已享有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请人商业贷款，出售普通自住房的，首付款比例不高于50%；出售非普通自住房的，首付款比例不高于70%。这早已是政府今年收手的第三轮楼市调控政策。

第一次调控从3月开始，以上海、深圳派，清查首付债等确保市场秩序的工作进行，北京也随后第一时间。从9月末至10月初，全国20多个城市密集实施调控措施，可视作第二轮调控。中原地产首席分析师张大伟指出，十一假期前后的第二轮楼市调控措施主要集中于在出租汽车、限贷、提高公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、强化市场管理等诸多方面。与前两轮的调控风暴主要影响投资市场需求有所不同，第三轮的调控加码是全面约束提高市场需求，并在银行末端发力，预计影响较小。

张大伟以上海为事例，上海也在第一轮调控中实施了楼市新政，但内容主要偏向于行政手段和市场管理。而此番新政重新加入货币政策，提升了购房贷款首付比例，这使得上海楼市调控的力度再行上一个台阶，超过了与北京、深圳同段位的水平。楼市调控还在大大升级。

伟业我爱人我家集团副总裁胡景晖预计，未来一些并未超过调控预期的城市加码调控将成功大学概率事件。而坊间亦有消息称之为，北京部分商业银行将继续执行认房又认贷的政策。有媒体报道，在此之前，北京部分银行已悄悄提升了首付比例。

据中原地产研究中心统计资料，11月以来，有数多达10个城市在上月的基础上实施了楼市调控新政。从9月30日的第二轮调控开始，短短两个月时间，早已有24个城市实施了50多项楼市调控措施。

流动性，就越把手越紧调控大大加码，效益开始显出。不受第二轮楼市调控影响，15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况早已再次发生大力变化，根据国家统计局公布的数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市之后上升外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升至转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅更进一步回升，回升幅度在0.4至3.3个百分点之间。民生证券分析师认为，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实行调控政策以来，房价过慢下跌势头获得遏止，房价走势显著渐大位。该分析师预计，随着热点城市出租汽车限贷政策更进一步升级，新房销售将持续下滑。

转入11月，多数热点城市周成交量在出租汽车限贷政策实施后，经常出现了较为显著的下降。中原地产研究院获取的数据表明，11月第4周，各地新房成交量下降，且绝对值为十一调控潮以来的单周低于位。流动性也在放宽。一位保险资产公司人士告诉他《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者，今年上半年是钱最严格的一个阶段。

虽然从8月底开始，每个月月底都会钱凸，但还只是月底几天，而从11月下半月开始，显著可以感受到市场上仍然钱很紧。事实上，第二轮调控政策集中于在国庆长假前后，从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的放宽已现端倪。

从今年央行的各种统计数据可以看见，资金的严格是今年楼市红火的最重要推动者。目前居民部门房贷占到追加信贷规模的主要部分。

房地产开发商虽有公司债等必要融资渠道，但银行资金甚至财经资金违规转入房产、地产市场的现象并不少见。融合银监会11月4日拒绝对金融机构房地产涉及业务展开检查，不难看出资金层面的放宽速度显著远超过外界预期。张大伟说道。

中原地产获取的数据表明，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比暴跌四成。而截至11月28日，11月房企的债券融资规模仅有为195.4亿元。随着销售的下降，房地产企业的资金严格局面将有可能很快好转。

11月29日，我国1年期利率交换（IRS）涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新纪录。银行间同业拆放利率也经常出现全面下行。上述保险资产公司人士说道，特别是在是11月29日和30日两天，钱特别是在紧绷，似乎央行在用力拧紧水龙头。

博弈论，剑指地根尽管钱凸了，但地产商拿地的性欲仍是无法按耐热。以上海为事例，十一调控政策实施以来，截至11月27日，上海新房销量环比10月上升15%，但在土地市场方面，上海10月住宅用地成交价31万方、总价9.9亿元，而截至11月27日，11月住宅用地成交价33万方、总价12.2亿元，土地市场依旧火热。

这并非个案，目前重点城市的楼市和土地市场呈现冰火两重天的景象。房企争相在一二线重点城市乘机减少土地储备。

近期，广州、福州、武汉、长沙等地土地市场拍卖会更有了多家房企，缩地价、竞配辟的转让方式未诱导房企在上述热点城市的抢地热情。福州11月21日总计成交价9宗含住用地，出让金多达117亿元。其中，8宗地块皆看清50%的溢价率下限，改以竞争配建面积。

事实上，各地政府在调控楼市时，也都在土地政策上下了功夫。深圳拍电影地实行双限双竞。按照近期规定转让项目竣工后，商品住房必需严苛按限定版的销售均价和最低销售单价展开销售。

北京则缩房价、竞地价以诱导地王。11月25日，北京市寄居建委还公布《北京市住房和城乡建设委员会关于本市缩房价、竞地价项目谦和商品住房出租管理有关问题的通报》公开发表印发的通报。此次通报规定，房地产开发企业谦和商品住房不应全部用作对外出租，不得销售，持有人年限与土地出让年限完全一致。

北京的土地政策对地产商的压制相当大，基本上防止了新的地王的产生，但必要造成这些新项目的未来不容乐观。地产资深专家段舒怀说道。多地根据土地市场作出了多种调整和容许，依然无法挽回房企大力储备土地的决意。中融信托涉及人士指出，现在一些大型房企为了维持在热点城市的研发规模以及存活发展，仍不会竭尽所能去拿地。

因为拿了地虽然有风险，但不拿地就不会杀。在段舒怀显然，地产商无法无米下锅，再行无以拒绝接受的条件也要去拿地，现在花钱没法钱未来也许不会有转机，如果没动工项目，对房地产企业来说就真为没有未来了。所以，只要政府供地，必定还不会有冷抢走的局面。但新的土地政策实施，现在就是拼成实力的时候，原本的融资渠道陆续遇上瓶颈，而且以致于70年的持有人出租年限，即使倒闭重组也无法转变土地性质的拒绝，没充裕的资金不有可能撑下去。

段舒怀称之为。

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