王健林带领万达商业2018年9月前回A股

（原标题：王健林挑战世界首富？万达商业2018年9月前返A股）中国最富裕商人王健林或许不会在旋即之后经常出现在竞争世界首富的行列。4月21日，新华新闻（www.thepaper.cn）从取得的万达私有化项目书中看见，万达商业（03699.HK）计划在2018年8月31日前已完成上市。而根据万达估算，公司在A股的市值将近超强港股。王健林带上万达商业再行绝A股上市私有化文件透露的信息表明，万达将以正式成立境外SPV（指类似目的的载体，也称作类似目的机构或公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，出售、纸盒证券化资产和以此为基础发售资产化证券，向国外投资者融资）或其全资子公司来已完成私有化募资。

所有交易文件将在4月24日签订，同时，文件对契约人的出资时间也给与了规定，要在4月25日前缴纳20%，剩下的在万达收到先前出资通报之日起三日内缴交。在股权质押的问题上，表示同意契约人将全部或部分股权质押给融资行。文件对于万达商业私有化时间表也得出了方案。

如果万达商业在注销剩2年或2018年8月31日前并未需要在A股上市，万达集团以每年12%的单利向境外投资人买入全部股权，以每年10%的单利向境内投资人买入全部股权。在2009年王健林曾企图A股IPO，并早已递交上市文件。但由于2010年国内房地产行业的宏观调控，2010年7月1日，万达A股上市计划宣告暂停。

2014年12月，万达改向香港IPO。按照此次的计划，万达商业要从H股注销，将公司从联交所除牌。不过，此番王健林要把万达商业从H股注销重返A股看上去也没那么更容易。

除了绿地等少数国企借壳上市之外，目前仍未有其他房地产公司顺利在A股构建IPO。万达商业重返A股后估值比港股低最少两倍曾建构了港交所仅次于IPO的万达商业在登岸后却未受到高级别的礼遇。

项目书中透露信息表明，万达商业股价在H股被相当严重高估，和A股哈密顿公司的估值水平有较小差距，万达商业重返A股后不应拥有较小的估值溢价。3月30日晚间，万达商业发布公告称之为，公司有限公司股东沈阳万达集团股份有限公司于是以可行性考虑到就H股展开一项强迫全面并购契约。

如经实施，万达商业将私有化，以及将公司从联交所除牌。万达集团回应，如果展开强迫全面并购契约并且收到月契约，H股的契约价将会高于每H股48港元现金。可行性计算出来，万达集团为私有化必须缴纳大约313亿港元。

私有化方案发布前，万达商业3月30日收盘价38.8港元，折算市盈率仅有4.62倍。万达商业的股价最低时到过78港元/股。

截至21日收盘，万达商业股价为50.2港元，涨幅2.76%，市盈率6.35倍。尽管这个市盈率比起私有化方案发布前已有所涨幅，但与A股的房地产公司比起，仍归属于被高估的状态。项目书内容表明，陆家嘴、中国国贸、浦东金桥等以持有人商业物业居多的房地产公司在A股的市盈率在2015年的均值为40.5倍，中值为40.5倍，2016年的市盈率均值为32.5倍，中值为32.4倍。而像万科、绿地和保利等以研发销售居多的房地产公司在A股的市盈率均值在2015年为16.6倍，中值为15.9倍，2016年的市盈率均值为13.1倍，中值为12.4倍。

根据其项目书的数据表明，万达商业在A股上市后的股票市值最少为2700亿元人民币，最低将超过6880亿元人民币。而据《华尔街日报》取得的另一份报告表明，万达预计，万达商业在内地市场的市盈率将超过20倍，相比之下，目前该股在香港股市上基于过去12个月收益的市盈率为5.8倍。这意味著飞赴内地上市后该公司的股票市值将超过5000亿元人民币（合770亿美元），而股票并购前其市值为2076亿港元（合268亿美元）。

有分析人士称之为，A股和H股两个资本市场的专业度不一样，对上市公司的估值标准也不一样。港股接纳的模式是：一是价值产生高度依赖运营而非依赖资产；二是基本上不持有人任何资产，依赖管理和运营输入赚；三是往往在开发阶段提供大部分的价值，却不分担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆赚。王健林挑战世界首富？2016年福布斯富豪榜第一位比尔盖茨享有750亿美元的资产，而一旦万达商业重返A股，目前名列世界富豪榜18位的王健林则有机会挑战世界首富。

万达商业在A股上市后，从王健林家族的财富来看，王健林夫妇持有人万达商业63.09%的股权。如果按照最低市盈率计算出来，仅有万达商业一项最低就可为王健林家族贡献大约4340亿元人民币（大约670亿美元）的个人财富。此外，王健林还享有另外一家A股上市公司万达院线（002739.SZ）60.41%的股权，以万达院线清盘前的价格计算出来，王健林所所持股份的市值为569.6亿元人民币（大约88亿美元）。再行再加万达集团旗下的娱乐、体育、金融、百货等多项资源未流经上市公司，王健林未来很有可能沦为世界上最有钱人的人。

万达商业将出全球仅次于商业地产商目前，万达集团旗下有三大业务板块，分别为万达商业、万达文化集团、万达金融集团。2015年万达商业全年营业收入为1242.03亿元，同比快速增长15.14%，核心净利润为170.16亿元，同比快速增长14.79%。其中地产业务合约收益1640.8亿元，同比快速增长2.5%；新开业的万达广场26个，万达广场出租收益144亿元，同比快速增长30.7%。

预计到2020年，万达广场总数将超过400个。瑞信预计2015年至2018年的总收入及核心净利润的年填充增长率分别为9.7%和12.2%。万达广场重点自由选择在三、四线城市的核心区域，万达透露的地价信息表明，万达获得的地为1000＋元/平方米，修建成本为52005500元/平方米。此次私有化的万达商业的三大主要收益来源依序为物业销售、投资物业出租与管理、酒店运营。

在2015年的总收入中分别占到比82.5%、10.9%、4.0%。其中物业销售收入1025.15亿元，占比由2014年的85.05%上升至82.54%，虽然仍是主要收益来源，但整体结构占到比增加了2.51个百分点。同时投资物业出租及物业管理及酒店经营的收益增长速度显著减缓，分别为物业销售的3倍和2倍。而王健林仍然提及的万达商业要转型轻资产模式，将彻底改变此前所走的轻资产路线。

所谓的轻资产模式，即通过输入设计、修建、招商、运营、品牌等启动项目，所投资本由外部第三方资本投放，万达总体专责，这样可以增加万达商业的土地储备和贷款。截至目前，已完成3个资产包总计15个轻资产广场的合作。2011年至2014年，万达商业可持续收益的年填充增长率超过40%，花旗预计在2015年至2018年，此数字能保持在30%。

同时，花旗预计2017年万达商业可以多达西蒙，沦为全球仅次于商业地产商。

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