楼市调控面临不同政策选项 要摸清供需状况

（原标题：楼市调控面对有所不同政策选项 摸清供需状况有利于调控）面临房地产市场的冷失衡，全国及各地楼市调控也面对着有所不同的政策选项。当下最重要的，是摸清楼市供给外侧和市场需求外侧的现实状况，既摸清现有存量、供应量的结构状况，也摸清城镇居民目前的住房情况，把结构性对立搞清楚。

这项工作作好了，必定不利于楼市调控看清楚方向、增加争议、防止重复，因城施策也才能接到理应效果。当下，房地产市场分化态势正在沿袭。一方面，房地产行业排在全国GDP快速增长，销售与价格大幅度上升，部分一二线城市涨幅更高，全国个人住房贷款在新增贷款中占到了绝大部分；另一方面，许多三四线城市库存积压仍然相当严重。

面临房地产市场的冷失衡，全国及各地楼市调控也面对着有所不同的政策选项。针对房价上涨，一些领涨的二线城市新的高举双限大旗；个别一线城市，如上海要采行更加严苛容许措施的消息虽已被证伪，却引起令人难以置信的再婚潮，以致有的街道办事处投出楼市有风险，再婚需谨慎的劝说语。

而针对积压相当严重的状况，一些三四线城市仍不择手段使用奖励、补贴等行政手段和之后特杠杆的所谓经济手段希望买房，以消化库存。将近段时间以来，在一些学者警告经常出现新的泡沫、对实体经济产生虹吸效应的同时，也有一些学者指出楼市是贷款的最差下落，指出还不应增大土地供应，解决问题供需平衡。但问题在于，一二线城市销售与价格的上涨都是刚刚须要所致吗？如果是大量投机投资性购房涌进所致，岂不原有泡沫仍未幻灭、新的泡沫又在积存？此外，在新建商品房大量积压的三四线城市，城镇居民住房知道早已极大丰富了吗？说到底，上述问题若得不出有具体答案，楼市调控就不免错误牌。

因此，只有精确做到供需下文，才能确实有针对性地因城施策，使调控接到实质。从国家统计局官网公布的数据来看，从1998年到2016年7月底，全国新建商品住宅销售面积总计约113.3亿平方米，再加目前在施面积47亿平方米、待售面积4.3亿平方米，总计大约164.6亿平方米。按7.7亿城镇人口计算出来，人均21.4平方米；若按套皆80平方米计算出来，共2.06亿套，平均值每3.7人一套。

如果考虑到上世纪90年代中前期、80年代、70年代乃至非常数量50年代、60年代的楼房和大量平房仍然在居住于用于，房屋总面积又要减少不少。以上数据说明了几个问题。第一，从总量看，全国城镇住宅供给早已不具备相当规模。供需矛盾相当大程度上是结构性对立，有所不同地区和有所不同家庭之间不存在相当大差异。

第二，考虑到总量水平和土地资源匮乏情况，新建商品住宅不应更加多融合老旧平房、楼房改建展开，发展二手房市场、盘活现有存量潜力也极大。第三，非常一段时间以来，房价收益比不断扩大。若房价之后下跌，必定导致普通民众购房能力之后减少。第四，在在施和待售面积多达50亿平方米的基础上，不坚决住房的居住于属性，而是相赠期望靠减少土地供应来入手价格、符合大大快速增长的投资性市场需求，必定增大信贷风险。

因此，当下最重要的，是摸清楼市供给外侧和市场需求外侧的现实状况，既摸清现有存量、供应量的结构状况，也摸清城镇居民目前的住房情况，把结构性对立搞清楚。鉴于在住房商品化过程中，所有交易早已电子化管理，供给外侧的调查不妨以房屋管理部门的网签数据、房产证派发资料和统计资料部门的房地产开发统计数据为依据，相结合适当的现场核实和补足调查。

而对市场需求外侧的调查，可以融合公安部门的人口资料、统计资料部门去年刚展开的1%人口抽样调查展开。摸清楼市现实状况虽然费时费力，但这项工作作好了，必定不利于楼市调控看清楚方向、增加争议、防止重复，因城施策也才能接到理应效果。

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