楼市迎密集调控 四季度市场稳定可期？

（原标题：楼市迎接密集调控 四季度市场平稳可期？）楼市新一轮调控新一轮楼市调控政策在国庆期间争相落地，根据统计资料，截至目前最少22个城市实施了出租汽车限贷等调控措施，并且有可能之后扩围。政策实施或升级的城市主要集中于在一二线城市，特别是在是一二线重点城市，这与其房价大幅度下跌关系密切。

虽然只有这些城市展开了楼市调控，但是其电磁辐射的范围相比之下多达区域本身，机构研究表明或电磁辐射全国60%的商品房市场。政策实施后，部分区域早已经常出现成交量上升的现象，同时也有区域经常出现价格下降的预期，但是价格否不会整体经常出现上升依然尚待仔细观察。

触一线、大位二线、活三四线或是这一轮楼市调控的基本思路，在诱导一二线热点城市投资市场需求的同时，侧重供给末端修缮，因此，多地对土地供应作出了规定，以强化市场供给力度。简介这轮调控只不过只有几个城市算数贤的，京沪浅、南京合肥苏州厦门这七个最严，整体并没返回2014年930之前46个城市出租汽车，全面认房又认贷的情况。不过，这波新政密集实施，对人们的心理影响显然较为大。始于9月30日北京出租汽车升级的新一轮楼市调控，房地产市场有可能步入一个小拐点。

10月9日，南昌宣告重新启动出租汽车，低于首付比例也升到30%，沦为第22个公布楼市调控新政的城市。这并会是落幕。多数开发商和分析人士预计，先前仍有更加多城市第一时间出租汽车限贷，最后调控将覆盖全国半数以上的商品房市场，一年多前进的楼市未来将会降温。

在出租汽车限贷密集实施后，各地成交量下降将是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳，调控的效果立竿见影，开发商的新盘定价、二手房业主的房源报价都经常出现上调预期。不过，整体上房价否不会暴跌，仍须要仔细观察。

与此前多轮调控有所不同的是，新一轮调控意图修缮供给端的问题，减轻一二线和三四线分化的状况，这仍须要多个政策因应。调控电磁辐射60%市场就像去年开始的全国出租汽车限贷放开一样，新的放宽也远比很激烈。据21世纪经济报导统计资料，截至10月9日，有数22个城市实施长短不一的楼市调控新政。

主要内容还包括出租汽车限贷禁售，前期涨幅越高的城市，实施政策就越严苛，最典型的乃是深圳。广发证券分析师郭磊指出，此轮出租汽车限贷升级，是一个影响全局的政策，全国60%的商品房销售市场将受到冲击。

他分析，住建部严厉批评的16个热点城市，再加不出名单内但已在9月底至10月首周出有政策的城市，其合计已占到中国GDP的30%以上；如果再加青岛、石家庄等几个脆弱城市，则商品房销售额占到比差不多占到全国的40%左右。这40%占比的城市将通过比价效应普遍影响其周边城市，最少40个大中城市都几乎正处于这轮调控的辐射力之下，而40个大中城市销售额占到全国的60%左右。21世纪经济报导注意到，在大城市周边，出租汽车限贷都经常出现了电磁辐射效应。

比如广州深圳对珠三角的电磁辐射、北京对京津冀区域的电磁辐射、沪杭宁对长三角的电磁辐射。以珠三角为事例，在深圳实施浅八条之后，临深地区东莞紧接着重新启动出租汽车，惠州也公布了严控楼市措施；而广州申明出租汽车限贷严格执行之后，邻接的佛山也马上开始了出租汽车。

在长三角，苏州、无锡等早已出租汽车；中原地产首席分析师张大伟指出，北京周边的燕郊等地也有可能开始出租汽车。多位业内人士和分析人士认为，这轮调控第一阶段的力度已超强预期，以深八条为事例，同时收手有贷款记录首付5成，二套7成；单身不含再婚出租汽车一套；非户籍购房资格依法至社保五年等措施，对投机市场需求的冲击较为大；南京将有贷款并未结清的二套房首付提高至8成；杭州10天内倒数出有三道政策，力度都较为大。

这轮调控只不过只有几个城市算数贤的，京沪浅、南京合肥苏州厦门这七个最严，整体并没返回2014年930之前46个城市出租汽车，全面认房又认贷的情况。不过，这波新政密集实施，对人们的心理影响显然较为大。张大伟说道。

成交价大概率将下降国庆期间的这一轮调控风暴，核心内容是重新启动出租汽车限贷，一二线城市皆无法幸免于难，目前还在减少之中。调控的效果已有所显出。最先升级出租汽车限贷的北京，国庆节期间（10月1日-10月6日）日成交量为291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量超过1066套，新政后严重不足之前成交量的3成。郭磊的研究则表明，从高频数据来看，国庆期间全国的销售量还是较为大，甚至显著远超过长时间季节性。

1-6日30城的地产销售为251万平方米，大幅度低于去年同期的140万平方米以及2013年、2014年的110万平方米左右的水平。但是，目前的高频数据是政策扰动下的数据，并不具备连续性。从10月1日开始，一二线城市政策频出；因为政策继续执行以网签时间不尽相同，因而不少城市不存在显著的抢走网签、和政策长跑的现象，从而造成整体数据杂讯，现实影响将不会迟缓。所以郭磊指出，下一阶段销售数据应当不会下降。

他辨别，在未来一个季度内，30城日均销售量可能会从8-9月的80-90万平方米上升至60万平方米左右。张大伟也指出，接下来出租汽车限贷城市的成交价将不会显著下降。

易居中国继续执行总裁臧建军认为，这一轮部分城市的量价齐升，特别是在是价格的下跌远超过了基本面的逻辑，房地产南北金融化。这种状态无法持续，即使政府不实施政策，市场预计也不会在明年转入调整期，也就是这轮小周期本已将近拐点，政策实施使小周期拐点提早来临。至于价格否不会暴跌，目前各方观点不一。

张大伟指出还是要看信贷的南北。信贷放宽可能会显著跌到一波；信贷如果不放宽，就害怕消停两个月又不会愈演愈烈。

华创证券分析指出，实施房地产调控的城市皆归属于房价持续大幅度下跌，库存较低的热点城市，调控政策无以转变这些热点城市房价下跌的趋势，只不会减少房价的涨幅。不过在深圳这样的楼市风向标和严苛放宽调控的城市，出租汽车限贷对价格的影响还是很显著。10月9日，浅八条后深圳首个新盘散户，坐落于南山蛇口的山语海项目备案价格低至4.5万／平方米，最低为9.78万／平方米。此前，该区域房价一年缩减到，是深圳楼市热点区域；该新盘所在的区位二手房价格在5万-6万元／平方米甚至更高。

深圳中原、家家顺、链家等中介机构体现，有数不少二手房业主想下调价格上海证券交易所房源。张大伟辨别，新政实施后的两三个月成交量虽然下降，但整体将维持稳定。

在年底之前，四季度的楼市将展现出沉闷。楼市供给能否修缮？郭磊指出，这轮和前几轮调控周期的有所不同是地产供给末端短板更加显著，政策应当不会推展供给修缮。本轮周期中，土地供应增加显著，1-9月100个大中城市住宅类土地供应同比增加10%；一二线重点城市增加更加多，比如上海增加33%、北京增加80%，武汉增加31%。

土地供应增加，也造成新房存量上升的状况在很多城市较为显著，在克而瑞统计资料的一二线的25个重点城市中，库存消化周期大于7个月的约11个。这在一定程度上助推了价格的下行。因此，郭磊认为，政策要诱导房价，一定会在诱导投机市场需求的同时推展供给末端修缮，比如特别强调要已完成全年供地指标、保证土地和新房供应等。

广发证券指出，实质上，供地增加的环境下才不会产生高价地，如果是供地大幅度减少，则高价地经常出现概率不会明显降低。在这样的库存环境和政策逻辑下，四季度的房地产新开工和投资数据仍有政策推展下的下降动力。

华创证券也指出，调控风暴反而不会增进房地产投资。21世纪经济报导注意到，在北京、深圳等地的新政中，皆特别强调了增大土地供应。

如北京拒绝大力前进土地供给外侧结构性改革，更进一步增大住宅用地供应力度，并融合年度土地供应计划，增大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，确保套型建筑面积90平方米以下住房面积所占到比重不高于70%；各区要更进一步增大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽早决定一批自住型商品住房用地入市交易。10月9日，在时隔4个月后，北京再度启动住宅用地转让，乃是自住房地块：北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地（自住型商品住房）成交价，楼面价仅有为2.08万／平方米。易居研究院智库中心研究总监贤迈进更进一步认为，供给端的问题更加在于一二线和三四线分化相当严重，一二线紧缺而三四线不足。在推展一二线供给减少的同时，三四线仍须要减缓去化。

臧建军指出，政策调控对市场短期影响极大，触一线、大位二线、活三四线的思路，仍必须大量其他政策和工程因应。

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